今年昆明已砍商业超400万方 等于22个万达广场

根据RET睿意德机构的调查数据，截止到2016年底，昆明以2300万平方米的商业总量领跑西南区域，是西南四城中人均商业面积超过3平米的城市，商业体量十分庞大。为此，昆明市也在积极控制商业项目的开业，不仅减少了商业用地的供应，还出台政策允许房地产项目进行“商改住”，除此之外，昆明市还对部分地块功能规划进行调整，直接减少商业用地供应，从源头上就减少商业开发面积。今年来，昆明市对巫家坝等10多个片区进行规划调整，加上一些项目“商改住”，累计砍掉了超过400万平方米的商业，相当于20多个昆明万达广场购物中心的面积,规模相当庞大。

（昆明西山万达广场）

今年10余个项目被砍掉至少440万方商业

据不完全统计，今年来昆明市已有天宇时代广场、中望城、万科翡翠（同德星河嘉园）、右营村二期、西山区新河村、昆明万达城（草海2号片区）、岗头村、西山区52号片区、草海5号片区、金刀营、羊肠小村、巫家坝片区等10多个项目进行了规划调整，调整的方式包括：商业用地变更为商住混合用地、商业用地整体变更为居住用地或其他用地（例如教育用地）等。

其中砍商业力度的区域要数巫家坝片区。今年9月，巫家坝片区控详规发布，相较于前两版规划，巫家坝片区新规划可以说是发生了巨变，近三分之一的土地改成了5000亩中央公园，可建设用地大幅减少。商业用地这块，规划调整后的巫家坝商业用地约1700亩，按照片区5.0的容积率计算，片区规划商业总建面至少约475万平方米，较之前的的规划减少了约156万平方米。不过需要注意的是，巫家坝片区由于有着城市副中心的定位，还规划有大量的住宅兼商业商务混合用地，这部分土地中的商业开发面积并不包括在内。

（西山区52号片区规划调整前后对比）

多片区进行商改住草海片区商业大量减少

其次被砍掉商业的是西山区52号片区。该片区位于人民西路以南，兴苑路以北，净用地面积649亩，片区规划调整前商业办公面积116.7万平方米，调整后商业建筑面积砍掉了六成约71.2万平方米，仅剩45万平方米的商业建筑面积。

草海片区商业也是大面积被压缩，昆明万达城、草海5号片区都进行了规划调整，调整后的商业建筑面积分别减少了44万平方米、37万平方米，草海沿岸可用于居住的面积大大增加，商业面积总共减少了约82万平方米。

此外，还有部分片区在规划调整几乎取消了全部的商业，比如位于草海沿岸的新河村城改项目原本规划有58.9亩的商业用地，规划调整后，商业用地全部取消，变为一个纯住宅项目，并配建一所小学和公园绿地。

北市区4个项目累计被砍商业96万方

北市区的羊肠小村、右营村二期、岗头村上庄分区、天宇时代广场同样如此。右营村二期原本规划有42万平方米的商业，调整后片区商业几乎消失，剩4万方社区型商业。岗头村上庄分区原本规划有约18.6万方的商业，调整后商业面积仅剩0.28万方。羊肠小村片区（北仓、金殿片区）的31.87万方商业被砍掉了约25.24万方；天宇时代广场商业建筑面积则减少了13.8万方，北市区四个项目累计被砍商业96万方。

由于涉及调规的地块多、规模大、类型多样，云南房网根据项目调整前后的纯商业用地面积差，以及片区商业地块综合容积率粗略计算，仅以上12个项目砍掉的商业就有约440万方。还不包括郭家凹、东白沙河片区等部分面积较小的地块“商改住”的建筑面积。

440万平方米的商业建筑面积是个什么概念？拿昆明西山万达广场来说，万达广场购物中心建筑面积约20万平方米，也就是今年昆明砍掉的商业面积相当于22个万达广场购物中心，规模相当庞大。今年昆明市将这440万平方米的商业开发面积一次性“消灭”，调控力度不可谓不大，但由于昆明过去10年间新批商业开发面积实在庞大，而目前调整规划只是减少了未来的商业可供面积，所以眼下昆明市商业地产去库存的压力依旧不小。